Property Fund, REIT และ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน คืออะไร?
ในบทความนี้ odini เราจะพูดถึงกองทุน 3 ประเภทที่นักลงทุนสาย Income ต้องรู้จัก
- กองทุน Property Fund
- กอง REIT
- กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน
มาเริ่มกันเลย
┏━━━━━━━━━━━━━┓
🔊DCA ผ่าน odini ได้แล้ววันนี้ ลองเลย
┗━━━━━━━━━━━━━┛
Property Fund กับ REIT คืออะไร ต่างกันอย่างไร?
ถ้าให้พูดแบบรวม ๆ ทั้งสองกองทุนมีจุดประสงค์หลักคือการลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์” เหมือนกัน ทำให้เราเรียกกองทุนสองรูปแบบนี้รวม ๆ ไปเลยว่า กองทุนอสังหาฯ
แต่ทว่า ในรายละเอียดยังมีความแตกต่างอยู่ ซึ่งหลัก ๆ จะเป็นรูปแบบของการจดทะเบียน ที่พอรูปแบบการจดทะเบียนไม่เหมือนกัน ทำให้รายละเอียดปลีกย่อยต่างกันไปด้วยนั่นเอง โดยที่
ลักษณะของกองทุนอสังหาริมทรัพย์
- เป็นนิติบุคคล
- มีโครงสร้างเป็นกองทุนรวม บริหารงานโดย บลจ. เท่านั้น
- กู้เงินได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม
- ด้วยความที่เป็นกองทุนรวม ทำให้ไม่มีการประชุมผู้ถือหน่วย
- บุคคลธรรมดาที่ลงทุน ต้องเสียภาษีปันผล หัก ณ ที่จ่าย 10% นิติบุคคลไม่เสียภาษี
- ปัจจุบันไม่มีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ออกใหม่แล้ว เนื่องจาก ก.ล.ต กำหนดให้จดทะเบียนแบบ REIT แทน ตั้งแต่ปี 2013
ลักษณะของ REIT
- เป็นกองทุนอสังหาฯ แต่การถือกรรมสิทธิ์แบบกองสินทรัพย์
- มีคนคอยบริหารสินทรัพย์ให้เราเรียกว่า ทรัสตี ซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็น บลจ. ก็ได้
- ก่อหนี้ได้สูงสุดถึง 35% แต่ถ้าเป็น Investment grade ก่อหนี้ได้สูงถึง 60%
- ต้องมีการประชุมผู้ถือหน่วยทุกปี
- ผู้ถือหน่วยทุกประเภทต้องเสียภาษีเงินปันผล
- ปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะจัดตั้งในรูปแบบนี้แทน
กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ลงทุนในอะไรบ้าง
ลงทุนใน สินทรัพย์ ที่
- เคลื่อนที่ไม่ได้
- สร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ
- ไม่ทำผิดกฎหมาย
แต่ถ้านึกภาพไม่ออก นี่คือตัวอย่างของสินทรัพย์ที่ กองทุน เข้าไปลงทุน
- โรงแรม
- ศูนย์ประชุม ศูนย์จัดงานนิทรรศการ
- อาคารสำนักงาน
- ศูนย์การค้า
- Data Center
- คลังสินค้า
ตัวอย่าง Property Fund
- LPF : ลงทุนในศูนย์การค้า เทสโก้ โลตัส จำนวน 22 แห่ง
- LHPF : ลงทุนใน เซนเตอร์พอยน์ สุขุมวิท – ทองหล่อ เซนเตอร์พอยน์ เรซิเดนซ์ พร้อมพงษ์ และ แอล แอนด์ เอช วิลลา สาธร
ตัวอย่างกอง REIT
- CPNREIT : ลงทุนในโครงการเซ็นทรัล พระราม 2 โครงการเซ็นทรัล พระราม 3 โครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้าและอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์เอ และบี โครงการเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต โครงการเซ็นทรัล พัทยา และโรงแรมฮิลตัน พัทยา โครงการอาคารสำนักงานเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส โครงการอาคารสำนักงานยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ โครงการเซ็นทรัล มารีนา และโครงการเซ็นทรัล ลำปาง
- BHIRAT : ลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ และ สิทธิการเช่าอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค
กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) คืออะไร?
ถ้าให้สรุปง่าย ๆ กองทุนรวมประเภทนี้คือการรวมเงินจากนักลงทุน เพื่อนำเงินไปลงทุนในกิจการโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นประโยชน์ ช่วยพัฒนาให้ประเทศก้าวหน้ายิ่งขึ้น
ตัวอย่างเช่น
- ทางด่วน
- เสาสัญญาณอินเตอร์เน็ต
- รถไฟฟ้า BTS
โดยวิธีการเข้าลงทุนจะทำได้ทั้งหมด 3 แบบคือ
- ลงทุนโดยตรงผ่านการถือครองกรรมสิทธิ์ เหมาะกับทรัพย์สินที่สามารถโอนความเป็นเจ้าของได้ เช่น ทรัพย์สินของภาคเอกชน
- ลงทุนในสัญญาแบ่งรายได้ สิทธิการเช่า โดยรูปแบบนี้เหมาะกับทรัพย์สินที่ของรัฐ ที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์หรือสัมปทานได้
- ลงทุนในหุ้นของบริษัทที่ประกอบกิจการโครงสร้างพื้นฐาน
โดย 11 ประเภทกิจการที่นับเป็นสินทรัพย์ที่กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานลงทุนได้นั้นได้แก่
- ระบบขนส่งทางรางหรือทางท่อ
- ไฟฟ้า
- ประปา
- ถนน ทางพิเศษ หรือทางสัมปทาน
- ท่าอากาศยาน หรือ สนามบิน
- ท่าเรือน้ำลึก
- โทรคมนาคมหรือโครงสร้างด้านเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร
- พลังงานทางเลือก
- ระบบบริหารจัดการน้ำหรือการชลประทาน
- ระบบป้องกันภัยธรรมชาติซึ่งรวมถึงระบบเตือนภัยและระบบจัดการเพื่อลดความรุนแรงของภัยธรรมชาติที่เกิดขึ้นด้วย
- ระบบจัดการของเสีย
ตัวอย่างกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน
- BTSGIF : กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนในรถไฟฟ้าขนส่งมวลชล BTS
- DIF : กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนในระบบโทรคมนาคม ดิจิทัล
- TFFIF : กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนในทางพิเศษ ฉลองรัช (รามอินทรา-อาจณรงค์) และ บูรพาวิถี (บางนา-ชลบุรี)
Freehold และ Leasehold คืออะไร?
ถ้าจะลงทุนกองทุนเหล่านี้ Freehold และ Leasehold เป็นคำที่ต้องรู้เลย โดยที่
Freehold
เป็นการขายสินทรัพย์ให้หน่วยลงทุนแบบขายขาด แปลว่าผู้ถือหน่วยลงทุนจะกลายเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นทันที
โดยจุดเด่นคือ ถ้าหากสินทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อตอนทำการขายออกไป ก็จะได้รับกำไรจาก Capital Gain อีกด้วย
Leasehold
กองทุนได้สิทธิลงทุนในฐานะผู้เช่าเท่านั้น โดยสัญญาเช่าจะถูกกำหนดช่วงเวลาหนึ่ง ๆ เช่น 20 ปี
แน่นอนว่าเมื่อหมดสัญญามูลค่าของสินทรัพย์จะกลายเป็น 0 ทันที
และนี่คือสาเหตุว่าทำไมกองทุนแบบ Leasehold NAV มีแต่ลดลง
แต่ไม่ต้องตกใจครับ เพราะจะมีการคืนเงินต้น รวมถึงดอกผลจากการลงทุน กลับมาให้ผู้ลงทุนระหว่างทางด้วย
ทีนี้การจ่ายผลตอบแทนจะมีสองแบบได้แก่
- การคืนเงินต้น แบบนี้ไม่เสียภาษี
- เงินปันผล ซึ่งหักภาษี ณ ที่จ่าย 10%
สินทรัพย์ประเภทนี้เหมาะลงทุนตอนไหน
ด้วยสินทรัพย์ประเภทนี้จะมีจุดเด่นอยู่ที่ การจ่ายกระแสเงินสด ทำให้สินทรัพย์ประเภทนี้เหมาะลงทุนในช่วงที่ดอกเบี้ยต่ำ ๆ ทั้งนี้สินทรัพย์แต่ละประเภทยังมีความน่าลงทุนแตกต่างกันในแต่ละช่วงของเศรษฐกิจ เศรษฐกิจไม่ดี การลงทุนใน ไฟฟ้า ประปา จะดี แต่ถ้าเศรษฐกิจดี นักท่องเที่ยวคับคั่ง การลงทุนใน สนามบิน โรงแรม จะดี
┏━━━━━━━━━━━━━┓
การลงทุนดูเป็นเรื่องยากและวุ่นวาย? ทำให้เป็นเรื่องง่ายได้ด้วย odini General ที่ช่วยให้เข้าถึงการลงทุนแสนง่ายได้ด้วยระบบอัตโนมัติ ผ่าน Robo-advisor ซึ่งเป็น AI ควบคู่ไปกับทีมงานผู้เชี่ยวชาญ เลือกได้หลากหลายระดับผลตอบแทนที่ต้องการ เริ่มต้นเพียงแค่ 1,000 บาทเท่านั้น ผ่านแอปพลิเคชัน odini odiniapp.co/3NZCMWQ เริ่มออมวันนี้ดีที่สุดนะครับ
┗━━━━━━━━━━━━━┛
#odini
#แอปลงทุนกองทุนรวมอัตโนมัติ
#ลงทุนง่ายได้ทุกคน
*ผลการดำเนินงานในอดีตของกองทุน มิได้เป็นสิ่งยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคต
**การลงทุนมีความเสี่ยงผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยง ก่อนตัดสินใจลงทุน